Altersvorsorge mit Immobilien | Vermietung und Eigennutzung

Altersvorsorge mit Immobilien

Immobilien sind Sachwerte und als langfristige Investition anzusehen. Aufgrund ihrer Wertstabilität eignen sich Immobilien hervorragend für die private Altersvorsorge. Wer mit Wohneigentum seine Rentenlücke schließen und finanziell frei sein möchte, kann dies über zwei Wege erreichen:

Immobilie vermieten als Altersvorsorge

Eigengenutzte Immobilie als Altersvorsorge

Altersvorsorge mit Kauf und der Sanierung von Immobilien

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Altersvorsorge mit vermieteten Immobilien

Eine Immobilie kaufen, diese vermieten und von den Mieteinnahmen leben; das hört sich einfach an. Tatsächlich steckt erheblich mehr dahinter. Doch wie gelingt die Altersvorsorge mit vermieteten Immobilien und worauf sollte man achten?

Mit vermieteten Immobilien kann mit zwei Herangehensweisen Altersvorsorge betrieben werden.

1. Fokus: Mieteinnahmen

Wer viel Ersparnisse hat (in der Immobilien-Fachsprache wird von Eigenkapital gesprochen), kann diese einsetzen und eine Immobilie quasi „Cash“ kaufen. Die Immobilie wird vermietet und die hieraus resultierenden Mieteinnahmen kommen einem sofort zugute. Diese Herangehensweise ist für Personen interessant, die kurz vor der Rente stehen und auf Zusatzeinkünfte angewiesen sind.

2. Fokus: Vermögensaufbau

Der breiten Bevölkerung steht in der Regel nicht so viel Eigenkapital zur Verfügung, einen Immobilienkauf ohne Bankkredit realisieren zu können (ob für die Eigennutzung oder Vermietung). Die Kaufpreise für Immobilien sind die letzten Jahre stark gestiegen, sodass fast immer eine Immobilienfinanzierung erforderlich war. Der Geldbetrag der einem für den Immobilienkauf fehlt, wird also von der Bank geliehen und über mehrere Jahre hinweg zurückgezahlt. Üblicherweise wird für die Baufinanzierung ein Annuitätendarlehen abgeschlossen. Die Annuität ist als monatliche Zahlungsverpflichtung an die Bank zu verstehen und setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Der Zins ist als Leihgebühr für das Darlehen zu verstehen (die Bank möchte etwas verdienen) und durch die Tilgung reduziert sich die Restschuld, da man ja irgendwann schuldenfrei sein möchte.

Im Optimalfall ist die Belastung durch die Annuität nicht höher als die monatlichen Mieteinnahmen, sodass sich die gekaufte Immobilie von alleine trägt. Der Käufer müsste so kein eigenes Geld aufwenden und lässt einfach den Mieter die Immobilie abbezahlen. Jeden Monat erhöht sich so die Vermögensbilanz des Immobilienkäufers (die Schulden nehmen ab und der Wert der Immobilie bleibt stabil bzw. steigt tendenziell).

Altersvorsorge mit vermieteten Immobilien - Merke:

Immobilien die man für die Vermietung kauft, werden als Kapitalanlageobjekte bezeichnet und werden aus verschiedenen Beweggründen gekauft. Entweder um positiven Cashflow durch die Miete zu generieren oder um langfristig Vermögen aufzubauen, wenn die Miete den Immobilienkredit bedient.

Warum man eine Immobilie zur Vermietung nicht „Cash“ kaufen sollten

Wer über sehr viel Eigenkapital verfügt, sollte dieses gezielt einsetzen und nicht vollständig für den Kauf von nur einer Immobilie verwenden. Der Grund verbirgt sich hinter dem „Leverage-Effekt“ (dt. Hebeleffekt). Zusätzlich spielt die Versteuerung von Mieteinnahmen eine sehr wichtige Rolle.

Wer über Eigenkapital in Höhe von 1 Million Euro verfügt, könnte sich zum Beispiel eine zentrale Wohnung in Berlin kaufen oder ein schönes Einfamilienhaus in Freiburg. Warum denn nicht beides? Anstatt eine der Immobilien „Cash“ zu kaufen und nur einmal Miete zu bekommen, wäre es doch viel interessanter beide Immobilien sein eigen nennen zu können. Man teilt das Eigenkapital also zu 50 % je Immobilie und nimmt die Differenz als Darlehen auf. Die Mieter zahlen die Darlehen ab und man hat nach einiger Zeit „doppeltes“ Vermögen generiert. Wer also Zeit bei der Altersvorsorge mit Immobilien mitbringt und nicht sofort auf die Mieteinnahmen für den eigenen Konsum angewiesen ist, sollte sich diesen Hebeleffekt zunutze machen.

Dieses Vorgehen ist auch mit vier Wohnungen denkbar, wenn pro Immobilie 25 % des Eigenkapitals eingesetzt wird. Je niedriger jedoch die Eigenkapitalquote beim Immobilienkauf, desto höher wird das Risiko der kreditgebenden Bank und je größer das Risiko, desto höher der veranschlagte Zins. Daher ist der „Leverage-Effekt“ auch nicht unendlich ausreizbar. Wer jedoch in gesundem Verhältnis Eigenkapital und Schulden einsetzt, kann so über einen entsprechenden Zeitraum erheblich mehr Vermögen aufbauen, als jemand der Immobilien immer nur „Cash“ kauft.

Auch steuerlich spricht einiges für die Aufnahme eines Kredits beim Kauf vermieteter Immobilien. Mieteinnahmen sind Einkünfte und müssen wie das Gehalt mit dem persönlichen Steuersatz versteuert werden. Im Rahmen der Steuererklärung sind die Mieteinnahmen wie auch alle anderen Einkünfte detailliert anzugeben. Die Steuerlast der Mieteinnahmen lässt sich jedoch mit Hilfe eines Kredits teilweise erheblich reduzieren. Und zwar können die Zinsen des Kredits den Mieteinnahmen gegengerechnet werden, sodass nur noch die Differenz zu versteuern ist. Wer eine Immobilie „Cash“ kauft und vermietet, muss also erheblich mehr Steuern zahlen.

Ebenfalls steuermindernd wirkt sich die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) aus. Diese besagt, dass jährlich 2 % des Gebäudewerts der Immobilie (der Bodenwert muss herausgerechnet werden) ebenfalls den Mieteinnahmen gegengerechnet werden darf. Bei dieser Thematik ist es jedoch unerheblich, ob die Immobilie mithilfe einer Baufinanzierung oder „Cash“ gekauft wurde. Wichtig ist nur, dass es sich um eine vermietete Immobilie handelt und diese nicht eigengenutzt wird.

Eigengenutzte Immobilie als Altersvorsorge

Auch eine eigengenutzte Immobilie kann hervorragend als Altersvorsorge dienen. Nicht ohne Grund sehnen sich viele Menschen nach den eigenen vier Wänden und träumen davon im Alter mietfrei wohnen zu können. Tatsächlich wird wohnen immer teurer und die Miete stellt für viele Rentnerinnen und Rentner schon jetzt den größten monatlichen Kostenblock dar. Wer sich sicher ist, wo er leben und tendenziell auch alt werden möchte und die finanziellen Rahmenbedingungen passen, sollte sich für den Kauf einer Immobilie entscheiden. Zwar geht hiermit eine nicht zu unterschätzende finanzielle Verpflichtung einher, jedoch wird sich diese langfristig auszahlen. „Wohnen muss man irgendwo“, heißt es. Und warum sollte man auf Ewigkeiten miete bezahlen, wenn man mit einem ähnlichen Aufwand in seiner eigenen Immobilie leben kann? Viele Menschen wissen gar nicht, dass die Belastung einer Baufinanzierung gar nicht zwingend größer sein muss, als das was sie bisher eh bereits an Miete zahlen.

Selbst wenn man nach einer gewissen Zeit wieder umziehen möchte, kann man die eigene Immobilie jederzeit vermieten oder auch verkaufen. Die Restschuld einer bestehenden Baufinanzierung wird jeden Monat geringer und der Wert einer Immobilie bleibt in guter Lage mindestens stabil und wird tendenziell eher steigen.

Eine positive Wertentwicklung der eigengenutzten Immobilie würde einem natürlich nur im Falle eines Verkaufs etwas bringen, welcher in der Regel nicht geplant ist. Daher ist die eigengenutzte Immobilie auch nicht als klassische Geldanlage zu sehen. Der Mehrwert liegt vielmehr im selbstbestimmten Wohnen und der Aussicht im Rentenalter keine Miete zahlen zu müssen.

Was man beim Immobilienkauf beachten muss

Der Kauf einer Immobilie erfolgt in Deutschland über einen notariellen Kaufvertrag. Eigentümer wird man erst mit Eintragung im sogenannten Grundbuch. Dieser Vorgang dient der Sicherheit des Käufers und auch des Verkäufers der Immobilie, da es sich oft um sehr große Geldsummen handelt. Der Notar verliest im Beisein von Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag und beurkundet die Unterschriften. Die Notarkosten trägt in aller Regel der Immobilienkäufer und belaufen sich auf ca. 1,5 % des Kaufpreises.

Zusätzlich muss der Immobilienkäufer einmalig Grunderwerbsteuer zahlen, welche von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch ist. In Baden-Württemberg beträgt diese bspw. 5 % des Kaufpreises. Wird die Immobilie über einen Immobilienmakler gekauft, fallen noch weitere Kosten an. Abhängig von der Objektart, teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten des Immobilienmaklers. Nicht selten werden hier pro Partei nochmals 3 % des Kaufpreises zzgl. Umsatzsteuer veranschlagt.

Zählt man alle Posten zusammen, muss man mit Kaufnebenkosten i.H.v. ca. 10 % rechnen, welche direkt beim Kauf der Immobilie anfallen.

Unabhängig davon, ob man die Immobilie für die Vermietung oder die Eigennutzung kauft, sollte man mindestens die Kaufnebenkosten mit Eigenkapital tragen können. Möchte oder kann man neben der Kaufnebenkosten nicht noch zusätzlich Eigenkapital einsetzen, spricht man von einer sogenannten 100%-Finanzierung, da der gesamte Kaufpreis über ein Darlehen finanziert werden muss. Nicht viele Banken bieten eine 100%-Finanzierung an, sodass ein Finanzierungsvergleich und eine Beratung wichtig sind. Je höher die „Finanzierungsquote“, desto größer ist das Risiko der kreditgebenden Bank, welche sich dies bezahlen lassen. Je mehr Eigenkapital zu Verfügung steht, desto weniger muss finanziert werden und desto besser sind die Zinskonditionen der Baufinanzierung.

Mehr Infos zum Thema "Baufinanzierung"

Sicherheiten bei der Finanzierung klug einsetzen:

Nicht immer muss Eigenkapital für gute Zinskonditionen eingesetzt werden. Wer bereits Eigentümer einer Immobilie ist, kann diese als Sicherheit in die Finanzierung einbringen. Voraussetzung ist, dass die Immobilie (weitestgehend) schuldenfrei ist. Die Bank hat im Falle eines Zahlungsausfalls des Kreditnehmers dann die Möglichkeit beide Immobilien für die Tilgung ihrer Forderung heranzuziehen. Je mehr Sicherheiten der kreditgebenden Bank vorliegen, desto besser werden die Zinskonditionen. Jedoch sollte man sich nicht komplett abhängig von einer Bank machen und nach Möglichkeit nicht alle Immobilien gegenseitig „besichern“.

Altersvorsorge mit Kauf und der Sanierung von Immobilien

Wer sich mit Immobilien gut auskennt und ein Auge für versteckte Potenziale hat, kann mit dem Kauf sanierungsbedürftiger Immobilien Vermögensaufbau und Altersvorsorge betreiben. Ältere und schlecht gepflegte Immobilien sind oftmals verhältnismäßig günstig zu bekommen und bieten eine interessante Gewinnspanne. Durch die Sanierung einer Immobilie kann aus einem "Loch" durchaus attraktiver Wohnraum entstehen, welcher sich schließlich hochpreisig verkaufen lässt. Solche Vorhaben können in Zeiten von Handwerkermangel und Lieferengpässen schwierig umzusetzen sein, mit guten Kontakten im Freundeskreis oder wenn selber Hand angelegt werden kann, jedoch keine Sache der Unmöglichkeit.

Ziel ist es die sanierungsbedürftige Immobilie mit Gewinn schnell wieder zu verkaufen oder diese zu vermieten, für ein passives Einkommen.

Immobilien als Altersvorsorge Vor- und Nachteile | Ein Fazit

Altersvorsorge mit Immobilien hat Vorteile und auch Nachteile. Als Nachteil ist die Illiquidität von Immobilien zu nennen. Das heißt, wenn schnell Geld benötigt wird, kann man nicht von heute auf morgen einen guten Preis beim Immobilienverkauf erwarten. Durch die hohen Kaufnebenkosten von Immobilien ist es wichtig einen verhältnismäßigen Kaufpreis auszuhandeln und nicht allzu teuer "einzukaufen". Vor allem sollte auf eine gute Lage der Immobilie geachtet werden, da diese auch ältere Objekte sehr attraktiv machen kann. Wer Immobilien für die Vermietung kauft, muss sich den administrativen Aufwand hinsichtlich Mietersuche, Mietvertrag, Nebenkostenabrechnung etc. vor Augen führen. Zwar können diese Dinge auch an einen Dienstleister abgegeben werden, jedoch würden hierfür zusätzliche Kosten anfallen. Des Weiteren ist man für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich.

Hat man an diesen Aufgaben Spaß und investiert Zeit, kann man mit Immobilien viel Geld verdienen und hervorragend für das Alter vorsorgen. Wer nach verhältnismäßig günstigen Objekten Ausschau hält, kann auch schon mit wenig Budget ins Immobiliengeschäft einsteigen.

Alternative Immobilien-Anlage | Immobilienfonds

Wem das direkte Investment in Immobilien zu viel Aufwand bedeutet, kann auch breit gestreut in Immobilienfonds investieren. Immobilienfonds kann man als großen Topf verstehen, der viele Immobilien (oftmals große Gewerbeimmobilien in Großstädten) bündelt und die Mieterträge an die Investoren ausschüttet. Als Anleger kann man regelmäßige Einnahmen und eine stabile Wertentwicklung erwarten. Es lässt sich in Immobilienfonds mit unterschiedlichem Fokus investieren, bspw. mit einer weltweiten Ausrichtung oder mit dem Schwerpunkt auf europäische Immobilien.

Hierfür wird lediglich ein Investmentdepot benötigt, welches man am besten bei einer unabhängigen Depotbank eröffnet. Mit dem Depot lassen sich dann verschiedene Anlagen tätigen, wie die Investition in Fonds oder ETF. Nicht nur Immobilienfonds sind interessant, sondern auch die Beimischung von Aktienfonds und -ETF. Mehr Informationen zum Thema Geldanlage erhalten Sie unter unabhängige Anlageberatung.

Immobilien im aktuellen Marktumfeld

Der Bedarf an Wohnraum ist ungebrochen. In Deutschland herrscht schon seit einigen Jahren eine Wohnungsnot. Seitens der Politik besteht ein jährliches Ziel zur Schaffung von 400.000 neuen Wohnungen, welches jedoch regelmäßig verfehlt wird. In 2021 wurden bspw. weniger als 300.000 neue Wohnung fertig gestellt. Aktuell steigt das Zinsniveau stark an, d.h. auch die Konditionen für Baufinanzierungen verteuern sich. Viele Neubauprojekte wurden noch mit niedrigen Zinsen geplant und können aufgrund der aktuell sehr schwierigen Marktentwicklung nicht mehr realisiert werden. Die hohe Inflation ist auch in der Baubranche spürbar. Neben einem allgemeinen Handwerkermangel sorgen zudem Lieferengpässe für extreme Verzögerungen bei der Fertigstellung von Neubauten. Insgesamt also ein schwieriges Marktumfeld für die Förderung neuen Wohnraums.

Bei Bestandsimmobilien sorgen die extremen Zinssteigerungen für stagnierende und auch fallende Immobilienpreise, sodass sich für Käufer durchaus interessante Einstiegschancen ergeben können. Es wird beobachtet, dass viele Objekte nicht direkt verkauft werden sondern sich deutlich länger am Markt befinden wie noch in den letzten Jahren. Der Verhandlungsspielraum der Immobilienkäufer wächst zunehmend.